L’acquisition d’un bien neuf en VEFA

LA VENTE EN ETAT DE FUTUR ACHEVEMENT (VEFA)

La VEFA consiste en l’achat sur plan d’un logement par conséquent non encore construit ou non achevé. L’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure que la construction se réalise. En contrepartie, il règle progressivement le prix en fonction de l’état d’avancement des travaux.

LE CONTRAT DE RESERVATION

Il s’agit d’un avant-contrat spécifique à la vente en l’état futur d’achèvement. Il est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur.

Il doit indiquer les éléments suivants :

• la surface habitable du logement ;
• le nombre de pièces principales, les pièces de service, dépendances et dégagements ;
• la situation dans l’immeuble ou dans le lotissement ;
• une note technique sommaire annexée au contrat et indiquant la nature et la qualité des matériaux et éléments d’équipement ainsi que les équipements collectifs 
• le prix du logement réservé
• la date limite à laquelle la vente pourra être signée ;
• les délais prévisionnels d’exécution des travaux. 
• la reproduction des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie .

Un exemplaire du contrat de réservation doit être remis à l’acheteur avant tout dépôt de fonds.

LE DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, un établissement spécialement habilité à cet effet, ou chez un notaire. Aucune autre somme ne peut être exigée de l’acheteur, ou même acceptée avant la signature du contrat de vente définitif.

Le montant du dépôt de garantie est limité à :

• 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an,
• 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
• Aucun dépôt ne peut être réclamé si la date est supérieure à deux ans.

VEFA : LES CONDITIONS DE REALISATION 

Le réservataire peut revenir sur son engagement et récupérer intégralement son dépôt de garantie dans plusieurs hypothèses :

• l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours durant lequel il a la possibilité de revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Les fonds lui sont alors restitués, dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ;
• l’acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt. Si le ou les emprunts sont refusés par la banque, le contrat tombe à l’eau et le réservataire récupère son dépôt de garantie ;
• il peut arriver que le promoteur abandonne le projet immobilier en raison d’un nombre de réservation insuffisant, d’obstacles administratifs ou autres. Dans ce cas, les acquéreurs réservataires sont protégés ;
• si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire, l’acquéreur peut demander le remboursement de son dépôt de garantie ;
• l’acquéreur peut renoncer à son achat si le bien dans sa consistance ou la qualité des ouvrages prévus présente une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Dans toutes ces hypothèses, Les fonds devront lui être restitués dans un délai de trois mois.

LE REGLEMENT DU PRIX

L’acquéreur paie le prix du bien qu’il achète en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet échéancier est encadré strictement par la loi. Les paiements, y compris le dépôt de garantie, ne peuvent excéder au total :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte ;
• 70 % à la mise hors d’eau c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées) ;
• 95 % à l’achèvement des travaux. Les éléments indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés ;
• le solde, soit les 5 % restants, sont payables lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

LA GARANTIE D’ACHEVEMENT

La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux.

La garantie de remboursement

Elle prend la forme d’un cautionnement donné par un organisme financier. Il s’engage, solidairement avec le promoteur, à rembourser le prix de vente versé par l’acquéreur si la vente fait l’objet d’une résolution pour cause de défaut d’achèvement. En contrepartie de ce remboursement, l’acquéreur ne peut pas exiger l’achèvement des travaux et la livraison du bien. Cette garantie est peu utilisée en pratique.

La garantie financière d’achèvement

Elle peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

LES GARANTIES OFFERTE PAR LA VEFA

GARANTIES	DUREE	CARACTERISTIQUES
Garantie de parfait achèvement	1 an	Malfaçons apparentes signalées à la réception et apparues durant la 1 ère année
Garantie phonique	1 an	Le promoteur est tenu de respecter la conformité de la réglementation acoustique
Garantie Biennale	2 ans	Garantie des éléments d’équipement séparables du gros oeuvre (canalisations, radiateurs, tuyauteries, fenêtres, volets…)
Garantie décennale	10 ans	Dommages qui rendent l’ouvrage impropre à sa finalité ou qui mettent en cause sa solidité (fissure, fondation…)
Assurance Dommage-Ouvrage	10 ans	Couvre la garantie décennale sans attendre la décision de justice

VEFA : LA LIVRAISON

La livraison consiste en la remise des clés à l’acquéreur. Il est essentiel d’effectuer ce jour-là une visite minutieuse du bien et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer et les différents défauts de conformité (le logement est différent de celui commandé : il manque une baignoire, de la moquette remplace le carrelage prévu, etc.) et vices de construction (le bien est conforme, mais présente des malfaçons). Si certaines anomalies ont échappé à l’acquéreur le jour de la livraison, il dispose encore d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au vendeur.

Consignation du solde pour défaut de conformité

Dès la livraison du bien, le vendeur peut exiger le paiement du solde du prix de vente (5 %). En cas de non-conformité avec le contrat de vente, l’acquéreur peut consigner cette somme en la versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire rédacteur de l’acte jusqu’à ce que toutes les modifications soient réalisées.

Diminution du prix ou réparation pour les malfaçons

Si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose de treize mois après la prise de possession des lieux pour saisir la justice afin d’obtenir des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix (ou même l’annulation de la vente si les malfaçons sont importantes).